สวัสดีค่ะท่านที่เป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรหมู่บ้านเฟิสท์โฮม (ศรีวราเดิม) ทั้งในส่วนของอาคารพาณิชย์, ซอย 1 ถึงซอย 10 และผู้ที่พักอาศัยอยู่ในหมู่บ้านเฟิสท์โฮมทุกท่าน ก่อนอื่นขอแนะนำตนเองก่อน ดิฉัน ส.ต.ต.หญิง วิลาวัลย์ โศภาวชิราไกร อยู่บ้านซอย 4 เลขที่ 111/968 (หลังมุม ติดซอย 10) เป็นคณะทำงานแรกเริ่มของกลุ่มอาสาสมัครพัฒนาหมู่บ้านฯ รับผิดชอบด้านกฎหมายโดยตรง ซึ่งหลายท่านอาจจะรู้จักกันแล้ว สำหรับในโอกาสนี้ดิฉันได้รวบรวมข้อมูลกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พร้อมทั้งหลักเกณฑ์ วิธีการ และขั้นตอนในการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอย่างละเอียดมาลงในเว็บไซท์ของหมู่บ้านฯ (http://welovefirsthome.pantown.com) ซึ่งทุกท่านสามารถ click เข้าไปดูรายละเอียดได้ที่ หัวข้อ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร, พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน และ กฎกระทรวง/ระเบียบ รวมทั้งได้นำ ตัวอย่างร่างข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มาให้ทุกท่านได้มองเห็นภาพและเข้าใจในเบื้องต้น สำหรับ ร่างข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเฟิสท์โฮม ของหมู่บ้านเรานั้น ขณะนี้อยู่ระหว่างที่คณะทำงานดำเนินการจัดทำ เพื่อยื่นไปพร้อมกับคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฯ ทั้งนี้เนื้อหาในร่างข้อบังคับฯ ต้องเป็นไปตามที่กำหนดในกฎหมาย (พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543, กฎกระทรวง, ระเบียบ และประกาศต่างๆ ที่ออกโดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว) ซึ่งจะได้นำเสนอลงในเว็บไซท์ของหมู่บ้านให้ทุกท่านได้ตรวจสอบและเสนอแนะในโอกาสต่อไป
อนึ่ง หลายท่านอาจจะยังสงสัยว่าทำไมพวกเราถึงต้องพูดถึงการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฯ ด้วย ไม่จัดตั้งไม่ได้หรือ? บางท่าน (ส่วนน้อย) บอกว่าก็มีผู้จัดสรรที่ดินเก็บเงินเราไปก็มีหน้าที่ต้องดูแลเราอยู่แล้วไม่เห็นต้องจัดตั้งเลย, บางท่าน (ส่วนน้อย) บอกว่าถ้าไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฯ ก็ดีเพราะจะได้ไม่ต้องเสียค่าไฟฟ้าส่วนกลาง และบางท่าน (ส่วนใหญ่) ก็บอกว่าถ้าจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฯ แล้วก็จะมีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน, มีผู้นำในการดูแลหมู่บ้านให้มีสภาพแวดล้อมเป็นระเบียบเรียบร้อย น่าอยู่, สามารถดำเนินการต่างๆ ให้เป็นไปตามกฎหมายเพื่อปกป้องผลประโยชน์ส่วนรวม เป็นต้น (ข้อมูลจากแบบสำรวจความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านเฟิสท์โฮม) ซึ่งคำถามและความเข้าใจเหล่านั้นก็ไม่มีท่านใดคิดผิด เพียงแต่หลายท่านอาจจะยังไม่เข้าใจกฎหมาย และยังไม่เข้าใจผลเสียของการไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฯ อย่างเพียงพอ
ดังนั้น ดิฉันขออธิบายในเบื้องต้นว่า แต่เดิมกฎหมายจัดสรรที่ดินมีบัญญัติอยู่ใน ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ซึ่งไม่สามารถให้ความคุ้มครองและแก้ไขปัญหาอุปสรรคของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้อย่างแท้จริง ต่อมาจึงได้มีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 22 กรกฎาคม 2543 เป็นต้นไป ซึ่งกฎหมายฉบับนี้สามารถคลอบคลุมและแก้ไขปัญหาอุปสรรคต่างๆ ของหมู่บ้านจัดสรรได้อย่างเป็นรูปธรรม เช่น ผู้จัดสรรที่ดินต้องหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาค้ำประกันเกี่ยวกับการจัดสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรรตามที่ระบุไว้ในคำขอใบอนุญาตจัดสรร ถ้าผู้จัดสรรมิได้ดำเนินการตามที่ระบุไว้ในแผนผังโครงการหรือดำเนินการไม่เสร็จสิ้นตามกำหนด ธนาคารหรือสถาบันการเงินซึ่งเป็นผู้ค้ำประกันก็ต้องรับผิดชอบ, ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถไถ่ถอนที่ดินแปลงที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งผู้จัดสรรที่ดินนำไปจำนองไว้ได้เอง หรือชำระหนี้ค่าบุริมสิทธิที่ดินแปลงนั้นซึ่งผู้จัดสรรได้จดทะเบียนค้างชำระหนี้ในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ได้เอง แล้วจดทะเบียนรับโอนที่ดินแปลงนั้นมาเป็นชื่อของตนได้ เป็นต้น รวมทั้งกฎหมายได้กำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตั้งแต่ครึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินจัดสรรทั้งหมดสามารถยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อทำหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ที่เป็นสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรและบริการสาธารณะได้เอง โดยให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วย และเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายต้องเป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยสมาชิกต้องเสียเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและเงินค่าบริการสาธารณะ หากไม่ชำระก็มีบทบัญญัติลงโทษไว้ด้วย ซึ่งหมู่บ้านจัดสรรเก่าที่ได้จัดสรรเสร็จสิ้นไปแล้วหรือที่ผู้จัดสรรได้รับอนุญาต หรือรับโอนใบอนุญาตจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวก็สามารถที่จะขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ตามหลักเกณฑ์ใน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 โดยนำบทบัญญัติเรื่องการชำระเงินค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะมาใช้บังคับได้ด้วย ยกเว้น จำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องรับผิดชอบโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแต่ประการใด เนื่องจากการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฯ ดังกล่าวมิได้กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้แต่อย่างใด สำหรับหมู่บ้านเฟิสท์โฮม (ศรีวราเดิม) นั้น เป็นกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนใบอนุญาต ได้รับอนุญาตจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฯ
และการที่พวกเราต้องมาพูดถึงการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฯ ก็เนื่องจากกฎหมายได้กำหนดไว้ด้วยว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้เมื่อดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามลำดับ ดังนี้
1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าว (สาธารณูปโภค) ไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน
(หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่สามารถที่จะรวมกันจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ภายในเวลากำหนดที่ผู้จัดสรรที่ดินแจ้ง ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิดำเนินการตามข้อ 2 ต่อไป เพื่อให้ตนพ้นหน้าที่)
2. ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
(หากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครไม่อนุม้ติตามที่ผู้จัดสรรที่ดินเสนอ
ผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิดำเนินการตามข้อ 3 ต่อไป เพื่อให้ตนพ้นหน้าที่)
3. ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
(ทั้งนี้ กฎหมายมิได้บัญญัติว่าการที่ผู้จัดสรรที่ดินจะจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคในหมู่บ้านจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์ จะต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก่อน
แต่ประการใด)
หากพวกเราชาวหมู่บ้านเฟิสท์โฮมไม่สามารถที่จะรวมตัวกันเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเฟิสท์โฮมได้ อนาคตทุกท่านคาดการณ์ได้เลยว่าผู้จัดสรรที่ดินจะต้องโอนสาธารณูปโภคในหมู่บ้านเรา เช่น ถนนส่วนกลาง และสวนสาธารณะหรือสนามเด็กเล่นให้เป็นถนนสาธารณะ และที่สาธารณประโยชน์ของแผ่นดินอย่างแน่นอน เพื่อให้เค้าพ้นจากหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามกฎหมาย หากเป็นเช่นนั้นบุคคลภายนอกหมู่บ้านก็จะมีสิทธิเข้า-ออกหมู่บ้านของเราได้อย่างเสรี พวกเราก็ไม่มีสิทธิที่จะทำประตูเปิด ปิดทางเข้าออกหมู่บ้านได้เพราะจะผิดกฎหมายทันที และแม้จะให้พวกเราจัด รปภ. กี่สิบคนก็ไม่สามารถที่จะรักษาความปลอดภัยจากขโมยได้ รวมทั้งกำแพงรั้วรอบหมู่บ้านวันดีคืนดีหมู่บ้านที่อยู่ติดกับเราอาจจะไปขอให้ กทม. ทุบกำแพงรั้วเพื่อเข้าออกผ่านหมู่บ้านเราก็สามารถทำได้ แต่ในทางตรงกันข้ามเราไม่สามารถเข้าออกหมู่บ้านของเขาได้เพราะผู้จัดสรรที่ดินโครงการเขามิได้ยกสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ของแผ่นดิน หรือแม้กระทั่งสวนสาธารณะของหมู่บ้านเราบุคคลภายนอกอาจจะขออนุญาต กทม. เข้ามาตั้งแผงค้าขายก่อให้เกิดความสกปรก หรือสร้างส้วมในสวนสาธารณะของหมู่บ้านเราส่งกลิ่นเหม็นรำคาญแก่ท่านที่อยู่ใกล้เคียง เช่นซอย 10 เป็นต้น
ดังนั้น ดิฉันจึงหวังเป็นอย่างยิ่งว่า เมื่อมีการจัดประชุมเพื่อลงมติให้ความเห็นชอบ ให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเฟิสท์โฮม และลงมติให้ความเห็นชอบในร่างข้อบังคับของหมู่บ้านฯ (ในการประชุมครั้งเดียวกัน) นั้น ทุกท่านจะให้ความร่วมมือโดยพร้อมเพรียงกัน ซึ่งจะมีการจัดประชุมในวันเวลาใดจะได้แจ้งให้ทุกท่านทราบเป็นหนังสือ และปิดประกาศ พร้อมทั้งลงในเว็บไซท์ของหมู่บ้านในโอกาสต่อไป และหากท่านใดมีข้อสงสัยหรือข้อเสนอแนะเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฯ และการจัดทำข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านฯ สามารถติดต่อดิฉันได้โดยตรงที่บ้าน หรือ โทร.o 6621 7498, (Home) o 25197099, เพราะทุกความคิดเห็นของท่านถือเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาหมู่บ้านของพวกเรา
วิลาวัลย์ โศภาวชิราไกร
21 กุมภาพันธ์ 2548
edit @ 2006/08/23 09:43:35
edit @ 2006/08/23 09:46:27
